（征求意见稿）

目 录

第一章  总则

第二章  业主及业主大会

第三章  物业服务与管理

第四章  共有资金管理

第五章  监督管理

第六章  法律责任

第七章  附则 

第一章 总则

第一条【立法目的】 为了规范物业管理活动，维护物业管理相关主体的合法权益，构建和谐社区，提高群众的获得感、幸福感、安全感，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《福建省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本规定。

第二条【适用范围】 本规定适用于本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活动。

非住宅物业管理及其监督管理活动，参照本规定执行。

第三条【基本原则】 本市物业管理活动应当坚持构建党建引领、政府指导、业主自治、多方参与、协商共建的工作格局，遵循以人为本、公开公平、诚实信用、市场竞争、规范服务的原则。

业主大会、业主委员会、物业服务人等在乡镇（街道）党组织的领导下依法依规开展物业管理活动。住宅小区、业主委员会、物业服务人应当依照《中国共产党章程》的规定设立党的基层组织，开展党的活动。

第四条【管理体制】 市、县（市、区）人民政府应当加强对辖区内物业管理工作的组织领导；持续推进物业管理长效机制建设，有序引导业主自治，促进物业服务行业向现代服务业发展。

县（市、区）人民政府应当在乡（镇）人民政府或者街道办事处明确物业管理的机构和人员，并保障工作经费。

第五条【将物业管理纳入基层治理、推动建立多元纠纷解决机制、小区治理司法联盟机制】市、县（市、区）人民政府应当将物业管理纳入基层社区建设和社会治理体系，建立健全村（居）民委员会、业主委员会、物业服务人三方协同治理机制，搭建住宅小区议事平台，引导业主参与议事自治活动，共同构建和谐社区。 

完善物业管理纠纷解决机制，建立健全以人民调解、行业调解、行政调解、司法调解衔接联动的多元纠纷解决机制，加强物业管理纠纷源头治理。鼓励通过和解、调解等途径解决物业管理活动纠纷。

建立健全小区治理司法联盟工作机制，常态化落实部门联勤联动，依法查处物业管理活动中的违法违规行为；落实谁执法谁普法责任制，相关责任部门应当依法依规开展物业管理等法律法规的普法宣传工作。

第六条【专业服务】  鼓励和引导法律、审计、会计、承接查验、工程监理、评估、咨询、消防控制室管理等第三方机构（人员）参与物业管理活动。

设立第三方机构（人员）库，择优选择具备条件的机构（人员）入库，建立准入、退出监督管理机制。

第三方机构（人员）监管办法由市级相关职能部门依职责制定。

 

第二章 业主及业主大会

第七条【业主共同决定的事项】  下列事项属于《福建省物业管理条例》第十四条第一款第（九）项规定的其他重大事项，由业主共同决定：

（一）确定或者调整物业服务内容、方式、标准和价格等合同事项；

（二）共有资金的管理；

（三）业主大会、业主委员会工作经费等；

（四）制定业主委员会收支账目审核的制度。

提交业主共同决定的事项，应当尊重社会公德，不得违反法律、法规的规定和损害社会公共利益。业主委员会应当于会议召开十五日前将议题、议事内容或者拟表决事项、表决时间、表决形式等告知业主，并在物业服务区域显著位置进行公告公示。

第八条【赋权属地政府对业主大会的监督】 业主大会会议的召开应当接受乡（镇）人民政府或者街道办事处的指导和监督。业主委员会应当在召开业主大会会议公告发布十五日前将会议方案、议程、议事内容和拟表决事项等报告乡（镇）人民政府或者街道办事处。

业主大会会议由业主委员会书面记录，相关会议资料应当存档保存。业主大会会议未能作出决定的，业主委员会应当及时向乡（镇）人民政府或者街道办事处报告。

第九条【业主大会票决方式】 业主大会会议表决事项应当采用逐项记名投票逐项计票的方式表决，业主投票表决应当明示赞同、反对或者弃权的表决意见。业主大会应当在制定议事规则和管理规约中对未投票业主的投票权处理方式进行明确约定。投票规则未明确的，未投票表决的业主投票权数不得计入已参与表决票。

业主大会会议参会业主人数和参会业主所持投票权数符合法律规定比例的，业主大会会议方为有效。业主大会会议作出决定，应当符合法律规定的参会业主人数比例和参会业主所持投票权数比例。

现场计票、统票、监票应当邀请乡（镇）人民政府或者街道办事处、村（居）民委员会和业主代表参加。鼓励委托公证机构进行公证。

鼓励和引导业主大会通过电子表决的方式进行会议表决；采用电子表决方式的，应当通过泉州市物业管理主管部门建立或者授权认可的电子投票系统进行投票。

第十条【管理规约】 管理规约可以授权物业服务企业在物业服务区域内，对业主违规装修或者其他危及建筑物安全、公共安全或者损害其他业主的合法权益的行为，采取必要的临时措施制止不法行为，但不得损害业主的合法权益。

管理规约、业主大会议事规则、业主委员会章程的草案应当参照物业管理主管部门发布的示范文本；与示范文本不一致的，应当在提交表决前作出书面说明并在物业服务区域的显著位置进行公示，公示期不得少于十五日。

第十一条【推动业委会委员的优选以及名单公示】 业主委员会委员、候补委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力且具有完全民事行为能力的业主担任。业主可以在业主大会议事规则中约定业主委员会委员、候补委员需要符合下列条件：

（一）遵守法律、法规和管理规约；

（二）具有必要的工作时间；

（三）按照有关规定或者约定，缴交住宅专项维修资金、物业服务费和需要业主共同分摊的费用等；

（四）本人及近亲属未在为本物业服务区域提供物业服务的企业任职；

（五）业主大会议事规则约定的其他条件。

鼓励业主中符合条件的中国共产党党员通过法定程序成为业主委员会委员。筹备组或者换届小组在确定业主委员会委员候选人名单时，应当征求物业所在地乡（镇）人民政府或者街道办事处的意见。

业主委员会委员和候补委员名单应当长期在业主委员会办公用房的显著位置进行公示，并根据业主委员会委员变化情况及时更新。

第十二条【赋权属地政府对业主委员会的监督】 业主委员会应当按照业主委员会章程召开会议，并于会议召开三日前，将会议讨论事项报告物业所在地的乡（镇）人民政府或者街道办事处，并邀请村（居）民委员会代表参加会议。业主委员会的决定应当抄告乡（镇）人民政府或者街道办事处。

业主委员会会议应当有过半数成员出席，作出的决定应当经过全体成员半数以上同意并签字确认。

法律、法规规定或者业主大会决议应当公示的信息，业主委员会应当在物业服务区域显著位置进行公示，及时在市物业管理信息服务系统填报、更新相关信息，并接受乡（镇）人民政府或者街道办事处的监督。

第十三条【业委会的备案以及印章管理制度】  业主委员会应当在选举完成后依法办理备案手续，并持备案证明或者县（市、区）有关民政部门出具的非营利法人登记证明向公安机关申请刻制印章。

业主委员会印章应当标明业主委员会的名称、届数和任期，使用印章应当遵守管理规约和业主大会议事规则的约定，并建立印章使用登记制度。

业主委员会应当向乡（镇）人民政府或者街道办事处进行印章备案。

第十四条【业账审核制度以及推广业账社审】 建立健全业主委员会的收支账目审核管理机制，业主大会应当在管理规约和议事规则中明确设立业主委员会收支账目审核制度，对业主委员会的收支账目开展审核，并在物业服务区域显著位置进行公示公开账目情况。

业主委员会应当对审核结果进行公示，公示期不得少于三日，并接受业主的监督。

业主委员会应当提请业主大会表决，是否同意由村（居）民委员会成立监管小组，负责对业主委员会账目的收支进行审核、指导和监督，审核范围应当包括公共收益、公共支出和项目建设。业主委员会应当对审核结果进行公示，公示期不得少于三日，并接受业主的监督。

鼓励和引导建立业主委员会任期和离任审计制度。审计事项由业主大会或者业主委员会会议决定，审计费用从业主共有资金中列支，审计结果应当在物业服务区域显著位置进行公示。

第十五条【委员禁止行为】 业主委员会委员不得有下列行为：

（一）妨碍业主大会行使职权或者拒不执行业主大会决定；

（二）挪用、侵占住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产；

（三）索取、非法收受建设单位、物业服务人或者其他利害关系人提供的利益、报酬，或者利用职务之便要求物业服务人减免物业服务费、停车费等相关费用；

（四）伪造或者指使他人伪造业主的选票、表决票、书面委托书或者业主签名，冒充业主或者指使他人冒充业主进行电子投票；

（五）伪造、篡改、隐匿、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关的文件、资料，妨碍业主委员会换届交接工作；

（六）未按照本规定刻制、使用、移交印章的；

（七）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权擅自与物业服务人签订、修改物业服务合同；

（八）损害业主共同利益或者未正当履行职责的其他行为。

业主委员会委员有违反前款行为之一，业主委员会应当在调查核实后召开业主委员会会议，作出暂停其委员职务的决定，将相关情况在物业服务区域显著位置进行公示，及时提请业主大会会议终止其职务，并对业主委员会委员增补作出决议。

第十六条【临时物委会成立、选举和职责】 未成立业主大会、业主大会已成立但未选举产生业主委员会或者业主委员会任期届满未如期换届改选的，可以由乡（镇）人民政府或者街道办事处、村（居）民委员会、建设单位、业主代表等组成临时物业管理委员会。

 鼓励和支持符合条件的中国共产党党员、人大代表、政协委员、村（社区）“两委”成员等担任临时物业管理委员会成员。

临时物业管理委员会依法履行下列职责：

（一）负责筹备成立业主委员会；

（二）组织换届选举业主委员会；

（三）组织召开业主大会会议；

（四）办理物业管理相关事务。

临时物业管理委员会应当接受乡（镇）人民政府或者街道办事处的指导和监督。

第十七条【自行管理的条件和方式】 由物业服务区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，可实行自行管理物业。业主决定自行管理表决前，应当向乡（镇）人民政府或者街道办事处报告。

业主实行自行管理的，可以聘请相关人员负责物业服务区域内的秩序维护、清洁卫生、绿地养护等管理事项；也可以将管理事项分别委托不同的专业服务人。电梯、消防等涉及人身、财产安全的设施设备，应当依法委托专业机构进行管理维护。

第十八条【自行管理的管理制度】 业主实行自行管理的，应当制定自行管理方案，经业主共同决定通过后，长期在物业服务区域显著位置公示。自行管理方案应当包含下列内容：

（一）自行管理的管理人与执行机构；

（二）自行管理的内容、标准、费用和期限；

（三）委托专业机构的方案；

（四）物业服务区域内共有设施设备的位置及管理责任主体；

（五）物业服务区域内安全生产的管理主体；

（六）其他有关自行管理的内容。

自行管理的管理人应当自业主共同决定自行管理之日起三十日内向乡（镇）人民政府或者街道办事处备案表决结果和自行管理方案。

 第十九条【老旧住宅小区、散（独）楼栋的管理制度】 对不能成立业主委员会或者不具备专业化物业管理条件，且业主未能通过选聘物业服务人或者自行管理等方式实施物业管理的老旧住宅小区（片区）、散居楼栋等，乡（镇）人民政府或者街道办事处在组织业主共同决定同意后，可以通过委托村（居）民委员会代管、社会力量承接购买服务等方式提供清洁卫生、绿化养护、秩序维护等基本物业服务，所需费用由全体业主分摊。

乡（镇）人民政府或者街道办事处应当协调、指导和监督老旧住宅小区、散（独）楼栋等的物业管理活动。

市、县（市、区）人民政府应当推动老旧住宅小区配套设施改造，建立老旧住宅小区物业服务长效机制。

 

第三章  物业服务与管理

第二十条【建设单位在前期物业管理的义务】 建设单位在前期物业服务项目招投标前，应当拟定物业服务方案，明确前期物业服务等级，并向物业管理主管部门备案。

建设单位应当依照法律、法规规定的方式选聘前期物业服务企业，并与其签订前期物业服务合同。

第二十一条【物业承接查验的管理制度】 新建物业交付使用前，鼓励建设单位通过招投标的方式选聘第三方机构参与承接查验，并公示承接查验结果。聘请第三方机构承接查验的费用由建设单位承担。

前期物业承接查验应当在乡（镇）人民政府或者街道办事处、县（市、区）物业管理主管部门监督下进行，订立物业承接查验协议；查验发现问题的，建设单位应当在三十日内或者在约定期限内完成整改，并按照规定组织复验。

物业服务人应当将承接查验资料建档保存。承接查验档案属于全体业主所有，业主有权免费查询。承接查验的执行办法由泉州市物业管理主管部门制定。

第二十二条【新旧物业服务企业之间的承接查验】新选聘的物业服务人与原物业服务人之间的承接查验活动，应当邀请乡（镇）人民政府或者街道办事处参加，并接受指导和监督。

物业服务企业与业主委员会、临时物业管理委员会可以依法聘请第三方机构协助现场查验，费用可以由新选聘的物业服务企业承担或者由业主共同承担。

原物业服务人未按照物业服务合同履约导致电梯、消防等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当依法在交接前及时组织修复或者承担相应的管理责任。物业服务人擅自承接未经查验或者查验不合格的物业，因共有部分缺陷给他人造成损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第二十三条【建设单位的其他义务】 建设单位销售物业前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约向物业买受人明示并予以说明。

新建住宅项目的，建设单位应当编制房屋产品使用说明及物业服务区域内公共资源情况手册，并于物业交付时，提供给业主。

第二十四条【物业服务人服务标准化】 物业服务人应当按照泉州市物业管理主管部门发布的有关物业管理服务规范和市物业管理协会发布的行业标准提供标准化、专业化服务产品，严格按照物业服务合同的约定提供质价相符的服务。

物业服务人应当建立业主意见、建议和投诉、举报受理机制，及时处理并反馈处理结果。

第二十五条【物业服务人的选聘】 鼓励业主大会通过公开招投标方式选聘物业服务人。乡（镇）人民政府或者街道办事处负责指导和监督招投标活动。

业主大会或者业主自治组织自行选聘物业服务人的，应当邀请乡（镇）人民政府或者街道办事处、村（居）民委员会参加，并按照有关规定向县（市、区）物业管理主管部门进行物业服务合同备案。

泉州市物业管理主管部门应当在物业管理信息服务系统中提供物业服务人信用综合评价等级、经营规模等信息查询服务。

鼓励国有物业服务企业主动承接安置房、安商房、保障房、老旧住宅小区等物业管理服务。

物业服务招投标管理和监督的具体办法，由泉州市物业管理主管部门制定。

第二十六条【物业服务费】 物业服务收费实行市场调节价的，物业服务收费标准按照公开公平、权责对等、质价相符的原则由双方通过物业服务合同约定，物业服务人不得擅自调整约定的收费标准。

鼓励业主与物业服务人在物业服务合同中约定与物业服务质量相符合的收费浮动机制，双向调整物业服务费。

建设单位向购房者承诺为其支付一定期限物业费的，应当书面告知物业服务人和购房者，并按照承诺履行支付义务。

物业服务合同约定预收物业服务费的，预收最长期限不得超过十二个月，且不得超过合同期限。

第二十七条【物业服务人的义务】 物业服务人应当履行下列义务：

（一）按照物业服务合同的约定和物业的使用性质，组织维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序；

（二）建立来访管理和日常巡查制度，采取合理措施预防高空抛物，处置房屋外立面脱落、电梯故障、消防管网无水、消防设施损坏故障、电动自行车违规停放充电等情况，保护业主的人身、财产安全；

（三）对物业服务区域内违反有关公共秩序、侵占公共区域、环境卫生、消防安全、房屋安全、人民防空、垃圾分类、噪声管理、排水管理、动物饲养、卫生防疫、燃气安全、用电安全、绿化管理、装饰装修等法律法规规定的行为，及时采取合理的制止措施，制止无效的，应当及时向乡（镇）人民政府或者街道办事处、有关部门报告并协助处理；

（四）依照有关规定向全体业主公示物业服务信息和资料，接受物业管理活动相关主体的监督；

（五）法律、法规规定以及物业服务合同约定的其他义务。

第二十八条【物业服务项目负责人制】 物业服务人应当按照物业服务合同约定，指派具备物业服务和管理专业技能的项目负责人负责物业服务项目的运营和管理。

物业服务人更换项目负责人的，应当在五日内告知业主、业主委员会、村（居）民委员会、乡（镇）人民政府或者街道办事处、物业管理主管部门并说明原因，并在物业服务区域显著位置进行公示。

乡（镇）人民政府或者街道办事处负责对辖区内物业服务项目开展服务质量满意度测评，并加强评测结果的应用。鼓励物业服务人和物业服务项目负责人参与物业管理主管部门组织的评先评优活动。

物业服务项目负责人的管理和监督的具体办法，由泉州市物业管理主管部门制定。

第二十九条【物业服务企业禁止行为】 物业服务人不得有下列行为：

（一）违反物业服务合同约定降低服务标准或者减少服务项目；

（二）擅自提高物业服务收费标准；

（三）未经业主大会同意或者未按照物业服务合同约定，将物业服务费、车辆停放场地使用费、公共水电分摊等捆绑收费；

（四）未经业主大会同意或者未按照物业服务合同约定，擅自处分属于业主共有的财产；

（五）未经业主大会同意或者未按照物业服务合同约定，擅自在物业服务区域内开展影响业主生活或者小区环境的活动；

（六）损坏物业共用部位、共用设施设备；

（七）通过利益输送、散布谣言、网络舆论攻击、泄露业主个人隐私等方式扰乱物业管理秩序，阻碍业主大会、业主委员会成立，影响业主依法自治；

（八）占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道，或者在电缆井、管道井等竖向管井堆放杂物；

（九）法律、法规禁止的其他行为。

第三十条【物业服务企业退出机制】 物业服务人退出物业管理项目时，应当按照有关规定和合同约定办理交接手续，移交下列资金、资料和物品：

（一）业主共有资金账户内资金结余；

（二）业主委员会办公用房、物业服务办公用房、物业管理设施设备用房；

（三）物业承接查验资料；

（四）提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的资料；

（五）利用共有物业从事经营活动的相关资料、公共水电分摊费用缴纳记录等资料；

（六）电梯、消防、监控、人防等专业设施设备的维护保养记录等相关资料；

（七）其他应当移交的资金、资料和物品。

物业服务合同终止，业主或者业主大会已经选聘新物业服务人、决定自行管理的业主已经接管，原物业服务人拒不移交有关资金、资料和物品的，或者拒不退出物业服务区域的，业主可以不支付合同终止后的物业费；业主或者业主委员会可以请求乡（镇）人民政府或者街道办事处协调解决；对物业服务人有破坏共用设施设备、毁坏账册等违法行为的，由公安机关依法处理。

 

第四章 共有资金管理

第三十一条【共有资金的范围及管理制度】 本规定所称业主共有资金包括：

（一）住宅专项维修资金；

（二）公共收益；

（三）小额公维金；

（四）业主依据管理规约或者业主大会决定分摊的费用；

（五）共有部分被侵占、损害所得的赔偿费用；

（六）共有部分被依法占用、征收、征用的补偿费用；

（七）共有资金产生的孳息；

（八）其他合法收入。

前款规定的住宅专项维修资金应当按照相关法律、法规规定实行专户管理。其余共有资金，业主大会成立前，由物业服务人开设业主共有资金账户，代为单独列账管理；业主大会成立后，由业主委员会，按照相关法律、法规规定开设业主共有资金账户。物业服务人应当及时向业主委员会移交代为管理的业主共有资金及账目明细、相关资料。

物业服务人、业主委员会应当依照有关规定将共有资金使用、管理情况在物业服务区域的显著位置进行公示。

第三十二条【住宅专项维修资金的归集】 首期住宅专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在申请产权初始登记前，按照有关规定向市、县（市、区）住宅专项维修资金管理机构交存，资金管理机构应当将交存的信息共享给市、县（市、区）物业管理主管部门和不动产登记部门。

市、县（市、区）不动产登记部门在办理产权初始登记时应当核验交存情况，未按照规定交存的，抄告有关物业管理主管部门，由物业管理主管部门责令建设单位交存。

第三十三条【住宅专项维修资金的使用】 住宅专项维修资金的使用，可以区分为专项使用、应急使用和日常使用等情形。专项使用应当由业主大会决定实施；应急使用由物业服务人依照泉州市物业管理主管部门制定的办法组织实施；日常使用应当由业主大会决定，明确日常维修资金适用范围和使用额度等，并授权业主委员会组织实施。

住宅专项维修资金本息余额不足首期交存额的百分之三十的，仅限于应急使用。

住宅专项维修资金经业主共同决定可以用于购买物业共有部分维修保险。

第三十四条【对住宅专项维修资金的使用监管】 业主、业主委员会、物业服务人有权对使用住宅专项维修资金的工程范围、工程数量、施工质量等进行现场监督和验收，或者聘请第三方机构对工程质量进行监管以及对资金使用情况进行审计。竣工验收报告、审计报告应当在物业服务区域显著位置进行公示。

住宅专项维修资金申请使用人应当对资金使用的真实性、合理性和有效性负责，并留存与资金使用有关的全部材料供业主查询。

第三十五条【公共收益财务管理与审计】 业主委员会、物业服务人应当建立公共收益财务管理制度，设置会计账簿，进行会计核算，并妥善保存相关会计资料供业主查询。

鼓励物业服务人、业主委员会、村（居）民委员会通过聘请第三方机构对公共收益进行审计，审计报告应当在物业服务区域的显著位置进行公示。

第三十六条【小额公维金】 探索和推广小额公维金机制。

小额公维金，是指通过业主共同商议决定，在既有物业服务费的基础上，由全体业主共同出资、缴交的小额维修资金，优先用于消防系统故障、电梯故障、房屋外立面脱落、照明老化不足、供水系统故障等住宅共用部位、共用设施设备的紧急情况下应急维修。

小额公维金的审批、使用、财务管理和监督制度，应当通过业主共同投票决定，并在管理规约中进行明确。

第三十七条【公益基金制度】 鼓励建立公益基金制度，探索搭建县级统筹、社区管理、小区自治的三级基金管理平台，多渠道多方式增加公共资产，提升物业服务区域的物业服务水平。

 

第五章  监督管理

第三十八条【市住建局职责】 泉州市物业管理主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理和指导工作，履行下列职责：

（一）制定本市物业管理相关政策；

（二）制定物业服务质量标准和技术规范；

（三）建立、维护本市物业管理信息服务系统；

（四）指导和监督本市住宅专项维修资金管理工作；

（五）指导和监督县（市、区）物业管理主管部门开展物业管理工作；

（六）指导和监督本市物业管理协会开展行业自律和服务工作；

（七）法律、法规、规章规定的其他职责。

第三十九条【县住建局职责】 县（市、区）物业管理主管部门负责本行政区内物业管理活动的监督管理和指导工作，具体履行下列职责：

（一）指导和监督乡（镇）人民政府或者街道办事处开展物业管理工作；

（二）负责物业服务区域的划分和调整；

（三）负责物业服务合同、临时管理规约、承接查验、业主委员会等有关备案工作，查处未按照规定备案的行为；

（四）指导和监管物业管理招投标活动，指导和监督物业承接查验活动；

（五）负责本行政区内住宅专项维修资金的管理工作；

（六）依法采集、核查物业服务人和物业服务项目信息，组织开展物业服务人信用综合评价和物业服务质量评价；

（七）组织业主委员会委员、物业服务从业人员、村（居）民委员会成员等开展物业管理知识培训；

（八）组织推动老旧住宅小区、保障性住宅小区实施市场化物业管理；

（九）组织开展物业服务企业监督检查，督促物业服务企业履行物业服务区域内违规行为劝阻报告职责；

（十）对物业服务区域内服务事项基本信息公示进行监督；

（十一）法律、法规规定的其他职责。

第四十条【其他部门职责】 市、县（市、区）人民政府有关行政主管部门应当在物业管理活动中履行下列职责：

（一）发展和改革主管部门按照定价权限，负责制定和调整涉及实行政府指导价的物业服务收费标准；

（二）公安机关负责指导、督促物业服务区域内加强治安防范、消除治安隐患；加强对物业服务区域内保安管理；加强对出租房屋内流动人口信息采集登记；依法查处侵占公共收益的违法犯罪行为；指导、督促派出所依法履行日常监督检查和宣传教育职责，依法查处违反治安管理规定的行为；

（三）民政主管部门负责指导社区居家养老服务设施的运营、维护和管理；

（四）司法行政部门负责加强对各级物业纠纷人民调解委员会的业务指导；

（五）自然资源和规划主管部门负责对物业服务区域内及其配套建筑的规划设计、调整变更等进行审批；

（六）卫生健康主管部门负责物业服务区域内传染病的防控指导；

（七）市场监督管理主管部门负责物业服务区域内电梯等特种设备安全的监督检查；依职责查处物业服务企业违反市场监督管理法律法规的违法行为；

（八）城市管理主管部门负责依法查处物业服务区域周边影响市容环境卫生的违法行为；依法处置城镇违法建设行为；对侵占、损坏物业服务区域内园林绿地的违法行为进行处罚；对侵占、损坏物业服务区域内的共用部位、公共场地，擅自在非承重外墙上开门、窗等行为进行处罚；查处餐饮服务业经营者未采取油烟净化措施，超过排放标准排放油烟的违法行为；依部门职责查处住宅室内装饰装修违法违规行为；

（九）人民防空主管部门负责物业服务区域内人防工程维护管理的监督检查，依法查处侵占、破坏人防工程等违法行为；监督检查物业服务企业履行人民防空设施维护管理责任；

（十）生态环境主管部门负责物业服务区域内及周边环境保护工作的监督管理，依法查处违反环保法律、法规的行为；

（十一）消防救援机构负责指导行业主管部门、乡（镇）人民政府或者街道办事处履行物业服务区域相关消防安全工作职责；按照职权分工，依法查处或者指导乡（镇）人民政府或者街道办事处查处占用、堵塞消防通道、电动自行车违规停放充电或者私拉电线和插座给电动汽车充电等违法行为。

其他有关部门应当按照各自职责做好与物业管理有关的监督管理工作。

第四十一条【属地管理职责】 乡（镇）人民政府或者街道办事处应当将物业管理活动纳入基层治理工作，履行下列职责：

（一）组织、指导、协调、监督本辖区内业主大会的成立、业主委员会的选举、换届和备案；

（二）指导和监督业主大会、业主委员会及物业服务人依法履行职责；

（三）建立工作联动机制，协调社区建设与物业管理的关系，接受物业管理各方主体投诉，调解处理物业管理纠纷；

（四）召集物业管理联席会议；

（五）监督物业承接查验；

（六）法律、法规规定的其他职责。

村（居）民委员会应当协助乡（镇）人民政府或者街道办事处和相关部门，依照法律、法规规定做好辖区内物业管理相关工作。

业主大会、业主委员会和物业服务人应当支持、配合村（居）民委员会依法履行职责，接受村（居）民委员会的指导和监督。

 

第六章  法律责任

第四十二条【建设单位的有关罚则】 建设单位违反本规定，有下列情形之一的，按照下列规定予以处罚：

（一）违反本规定第二十条第一款规定，未按时或者按规定报送前期物业服务方案和服务等级的，由市、县（市、区）物业管理主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上三万元以下罚款；

（二）违反本规定第二十三条第一款规定，未履行前期物业服务合同或者临时管理规约明示义务的，由市、县（市、区）物业管理主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处五千元以上三万元以下罚款。

第四十三条【资金违规管理的罚则】 违反本规定第三十一条第二款、第三款的规定，未开设业主共有资金账户的、未将业主共有资金全部存入账户或者未将业主共有资金账户接入市物业管理信息服务系统的，由市、县（市、区）物业管理主管部门责令限期改正；逾期未改正的，对物业服务人处二万元以上五万元以下罚款，对业主委员会直接责任人员处三千元以上一万元以下罚款。

第四十四条【物业服务人有关的罚则】 物业服务人违反本规定，有下列情形之一的，按照下列规定予以处罚：

（一）违反本规定第二十二条规定，新选聘的物业服务人承接物业前未履行承接查验义务的，由市、县（市、区）物业管理主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处三万元以上十万元以下罚款；

（二）违反本规定第二十七条第（二）项规定，未采取合理措施导致严重危害后果的，由市、县（市、区）相关主管部门责令限期改正，并处二万元以上五万元以下罚款；

（三）违反本规定第二十七条第（三）款规定，物业服务人未及时采取合理措施制止违法行为，或者未及时向乡（镇）人民政府或者街道办事处、市、县（市、区）相关主管部门报告的，由市、县（市、区）相关主管部门处五千元以上五万元以下罚款；

（四）违反本规定第二十七条第（四）款规定，未按照有关规定向全体业主公示相关信息的，由市、县（市、区）物业管理主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上三万元以下罚款； 

（五）违反本规定第二十八条第二款规定，未按规定履行告知义务并说明的，由市、县（市、区）物业管理主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处五千元以上三万元以下罚款。

第四十五条【第三方机构的罚则】 第三方机构违反本规定，在物业服务招投标代理、物业项目承接查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动中，出具有虚假内容、误导性陈述、重大遗漏的报告、文件的，由市、县（市、区）物业管理主管部门责令限期改正，没收违法所得，处一万元以上五万元以下罚款；造成当事人损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十六条【对政府及公职人员的有关罚则】违反本规定，有关单位及其工作人员在物业管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由有权机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十七条【转致条款】 违反本规定的行为，法律、法规已有法律责任规定的，从其规定。

本规定的行政处罚，实行综合行政执法的，依法由综合行政执法部门实施。

第七章 附则

第四十八条 本规定中下列用语的含义是指：

（一）物业服务人，包括物业服务企业和其他管理人；

（二）公共收益，指利用住宅小区业主专有部分以外的共有部分依法开展生产、经营、租赁等活动产生的收益；

（三）“以上”、“以下”，包括本数；“不足”、“超过”，不包括本数。

第四十九条 本规定自2025年 月 日起施行。