- 索 引 号：QZ00110-3302-2025-00011
- 发布机构：泉州市司法局
- 公文生成日期：2025-05-27
关于《泉州市物业管理规定（征求意见稿）》的说明
来源：泉州市司法局
时间：2025-05-27 17:06
按照市人大常委会立法工作安排，《泉州市物业管理规定》为2025年度审议项目。现将有关起草情况说明如下：
一、起草背景及必要性
物业管理是基层社会治理的重要组成部分，事关广大人民群众生活品质、文明城市建设和社会和谐稳定。《规定》的起草工作，主要考虑以下几方面。
一是贯彻落实国家有关物业管理工作的决策部署。2022年，中组部等4部委推进物业党建联建工作，坚持党建引领，推动物业管理有效融入基层社会治理。2023年，住建部提出好房子、好社区、好街区、好城市"四好"建设，推进物业服务行业向现代服务业发展。
二是切实解决我市物业管理工作的难点堵点问题。当前我市物业管理活动中存在的部门监管责任不明晰、基层监管机构力量不足、业主委员会作用发挥有限、物业企业服务不规范不到位等有关问题，通过学习借鉴其他城市好的经验做法，有针对性的进行立法规范。
三是固化我市物业管理提升工作中取得的优秀成果。2024年，泉州市委、市政府高位推进物业工作，深入开展全市物业服务管理“四升一降”专项行动，各级各部门协同协作，物业管理工作取得显著成效，有不少制度创新走在全省前列。通过立法的形式固化成果，为我市物业管理提供更加完善的法治保障。
综上原因，旨在通过立法构建以党建引领为核心，政府指导、业主自治、多方参与的物业管理机制，规范各级、各部门监管职责，落实属地管理责任，提升物业服务水平，形成具有泉州特色的物业管理法规，进一步规范物业管理活动，提高人民群众的获得感、幸福感、安全感。
二、起草过程和主要依据
根据市政府工作安排，《规定》由泉州市住建局牵头起草。市住建局接到立法任务后，迅速组建立法工作专班，制定详细的立法计划，全面推进起草工作。市人大环城工委、法工委、市司法局提前介入，多次参与立法调研、讨论会，全程指导。
2024年12月至2025年1月，立法专班深入研究《民法典》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》、住建部《住宅专项维修资金管理办法》以及全国现行有效的物业管理地方性法规，结合泉州市物业管理工作实际，通过多次专题会议并邀请市物业行业专家参与座谈，明确立法框架思路，形成《规定》初稿，并对初稿进行反复讨论、修改。
2025年2月至5月，市住建局4次召开《规定》立法座谈会，广泛听取有关部门、县（市、区）住建局、街道（乡镇）、市县两级物业管理协会、物业企业的立法意见；3次正式发函各县（市、区）人民政府（管委会）、市直各有关部门、行业协会征求意见；在市政府网站及市住建局网站向社会公众公开征求意见。
2025年3月21日至25日，市住建局组织前往杭州、成都、深圳三地，围绕物业管理地方立法的热点、难点问题展开专题调研，学习借鉴三地优秀立法经验。
2025年5月8日，市住建局组织召开立法听证会，进一步听取社会各界意见和建议。结合听证会意见，现已完成第四轮修订，形成草案送审稿。
《规定》的主要依据是《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等法律法规，并借鉴其他城市物业管理立法的经验做法。
三、主要内容与拟解决的问题
（一）主要内容
《规定》共七章四十九条，覆盖了物业管理的各个方面。
第一章总则。明确立法目的、适用范围、基本原则、管理体制、专业服务以及长效机制。旨在规范物业管理活动，维护相关主体合法权益，构建和谐社区。
第二章业主及业主大会。规定业主共同决定事项、业主大会票决方式、管理规约，业委会的优选、备案、印章管理、账目审核，以及临时物委会、自行管理、老旧住宅小区管理等内容，赋权属地政府对业主大会及业委会的监督。保障业主在物业管理中的权利义务，规范业主委员会的运作。
第三章物业服务与管理。包括建设单位前期义务、物业承接查验、物业服务企业服务标准化与选聘、物业服务费、物业义务与项目负责人制、退出机制及新旧物业移交等方面。旨在规范物业服务企业的行为，保障物业服务的质量和秩序。
第四章共有资金管理。对共有资金范围、住宅专项维修资金归集使用监管、公共收益财务管理与审计、小额公维金、公益基金制度等进行规定。加强业主共有资金的管理，保障资金合理使用和安全。
第五章监督管理。明确市、县住建局职责，其他部门职责以及属地管理职责。强化对物业管理活动的监管，确保各级各部门依法履职。
第六章法律责任。规定建设单位、物业服务人、第三方机构等的罚则。明确违反物业管理规定应承担的法律责任，保障法规的有效实施。
第七章附则。明确术语定义和施行时间。
（二）拟解决的问题
1.解决业主大会票决难度大、业委会监管难等业主自治方面的问题。通过细化业主大会的成立规则和表决程序，明确筹备流程和时间节点，降低业主大会成立和召开的门槛，解决业主大会成立难的问题。建立业委会成员的资格审查、离任审计和信息公开制度，加强对业委会的监督管理，防止业委会成员滥用职权或侵害业主权益。
2.解决物业企业服务行为不规范的问题。明确物业服务企业的服务标准和收费机制，要求物业企业提供质价相符的服务，解决物业服务水平参差不齐的问题。新增物业服务信息公开机制，要求物业企业定期公示服务事项、收费标准及收支情况，赋予业主查阅权和复制权，增强物业服务透明度。明确物业服务企业的退出程序和移交清单，对拒不退出或移交资料的行为设定罚则，解决物业企业退出不规范的问题。
3.解决物业管理中共有资金监管难的问题。建立公共收益财务管理制度，明确公共收益的用途、使用权限、程序、信息公开和监督方式，确保公共收益合理使用，防止公共收益被侵占或滥用。明确住宅专项维修资金的归集、使用和监管办法，特别是紧急维修情形下的资金划拨程序，确保维修资金的安全和高效使用。
4.解决物业管理中监督管理体系不完善的问题。通过《规定》明确街道（乡镇）的物业管理职责，建立“双备案”制度、物业企业服务质量公示制度、物业纠纷调处中心和日常管理体系，提升属地管理效能。明确住建、公安、城管等部门在物业管理中的职责，建立“小区治理司法联盟”机制，加强行政监管与司法衔接，解决小区执法难题。明确街道（乡镇）对物业管理的属地监管职责。
5.解决物业管理活动中投诉量高的问题。设立物业服务收费标准双向调整机制，明确预收物业费的期限和监管要求，解决物业收费调整难、预收资金风险大的问题。推动物业管理信息服务系统建设，实现电子投票、信息公开、信用评价等功能，提高物业管理信息化水平，方便业主参与。
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